Comment déterminer la valeur du droit au bail d'un spa ou d'un institut de beauté ? Existe-t-il des méthodes de calcul simples ? Les explications de Fathi Besseddik, qui dirige le cabinet d'expertise comptable Fidexa, à Paris.

Proguidespa.com : Si l'on n'est pas propriétaire de son spa, la valeur du droit au bail est-elle liée au chiffre d'affaires ?

Fathi Besseddik : En fait, la valeur du droit au bail est en relation directe avec le montant du loyer négocié dans le bail. Si le loyer est très avantageux comparé à la valeur locative réelle des environs, sa valeur sera déterminée par rapport à cet écart multiplié par le nombre d'années restant à courir jusqu'à la fin du bail. Si le loyer est considéré comme normal, la valeur du droit au bail est nulle. Toutefois, cette valeur peut retenir le montant des travaux (agencements intérieurs et/ou extérieurs), voire le potentiel commercial pour telle ou telle activité s'il n'en a pas déjà été tenu compte dans l'appréciation du loyer normal.

Proguidespa.com : Les baux commerciaux sont de plus en plus contraignants pour le locataire d'un spa. Ont-ils un impact sur la valeur du fonds d'un centre de bien-être ?

F.B. : Oui, c'est vrai. Rappelons qu'à la différence des baux d'habitation, le bail commercial est librement contracté et peut donc prévoir quasiment toutes clauses non expressément interdites. Par exemple, le locataire peut avoir à régler toutes les taxes dites « de propriétaire », comme la taxe foncière ou la taxe professionnelle, ainsi que l'assurance des locaux ou le ravalement et/ou la toiture. Cela étant, la valeur du fonds de commerce n'est généralement pas affectée par les contraintes du bail en cours, sauf si les limitations de ce bail empêchent l'exploitation normale du fonds : nuisances sonores à partir d'une certaine heure, aménagements spéciaux supplémentaires pour respecter les clauses du bail, etc.

Proguidespa.com : Comment un acheteur peut-il se prémunir contre les mauvaises surprises inclues dans un bail ?

F.B. : Il est essentiel d'étudier les clauses du bail, afin d'éviter toute surprise ultérieure. Il faut aussi vérifier l'état du ravalement extérieur ou de la toiture, si la charge des travaux incombe au locataire, rechercher toute possibilité de charge locative exceptionnelle susceptible d'engendrer une sortie de trésorerie imprévue. Dans ce cadre, il est judicieux de prévoir une décote à la valeur du fonds de commerce. Attention : certains baux prévoient une caution bancaire allant de 12 à 24 mois pour garantir, en sus du dépôt de garantie, le paiement du loyer. Avant d'acheter, il convient donc de prendre en compte ce paramètre qui risque d'entamer significativement le crédit disponible pour réaliser cet achat (blocage de la somme nécessaire).

Propos recueillis par GM.

Juin 2010

Tous droits de reproduction et de représentation réservés. © (2010) SVS Edition.